Rynek biurowy w Warszawie: stabilność i rosnący popyt mimo niższej aktywności deweloperskiej
Warszawski rynek biurowy utrzymuje się na stabilnym poziomie, pomimo spadku aktywności deweloperskiej. Zgodnie z najnowszymi danymi firmy CBRE, w stolicy w budowie znajduje się obecnie 225 tys. m² nowych powierzchni biurowych, a dodatkowe 58 tys. m² przechodzi proces modernizacji. Rośnie również popyt na powierzchnie biurowe – w II kwartale 2024 roku wyniósł on 178,5 tys. m², co stanowi wzrost o 30% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Najwięcej umów zawarto w sektorze finansów oraz w przemyśle i energetyce.
Spadek aktywności deweloperskiej i modernizacja istniejących budynków
Mimo utrzymującego się popytu na biura, deweloperzy ograniczyli swoją aktywność. Powodów jest kilka, w tym ograniczona dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, rosnące koszty finansowania spowodowane wyższymi stopami procentowymi oraz zmieniające się potrzeby najemców wynikające z wprowadzenia pracy hybrydowej. W efekcie, część firm zmniejsza swoje zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, co wpływa na niższą dynamikę nowych projektów.
W pierwszym kwartale 2024 roku do użytku oddano cztery nowe projekty biurowe o łącznej powierzchni 48,7 tys. m². W drugim kwartale ukończono zaledwie jeden projekt – biurowiec Vibe A, który oferuje 15 tys. m² powierzchni. Łącznie zasoby biurowe w Warszawie przekroczyły 6,25 mln m², z czego większość to nowoczesne obiekty wyposażone w certyfikaty potwierdzające komfort dla najemców oraz przyjazność dla środowiska.
Obok budowy nowych biur, istotnym trendem na warszawskim rynku jest modernizacja istniejących budynków. W trakcie modernizacji znajdują się obecnie m.in. biurowce V Tower (dawniej Warta Tower) przy ulicy Chmielnej, G5 Prime Offices przy ulicy Grójeckiej oraz Lakeside II (dawniej UBC II) na Mokotowie. Inwestorzy dostosowują te budynki do nowych standardów, poprawiając ich efektywność energetyczną i komfort użytkowania.
Rosnący popyt na biura
W drugim kwartale 2024 roku warszawski rynek biurowy odnotował wzrost popytu, który sięgnął 178,5 tys. m². Jest to o 8% więcej niż w tym samym okresie 2023 roku oraz o 30% więcej niż w pierwszym kwartale 2024 roku. Znaczna część transakcji dotyczyła renegocjacji umów najmu, które stanowiły 63% całkowitego popytu. Nowe umowy objęły 38% wynajętej powierzchni, natomiast ekspansje stanowiły 7%.
Największe umowy najmu podpisały dwie instytucje finansowe, obie w ramach renegocjacji. Sektor finansowy był zresztą dominującym najemcą na warszawskim rynku biurowym, odpowiadając za 19,4% całkowitego popytu w drugim kwartale. Kolejne miejsca zajmowały firmy z sektora przemysłu i energetyki (17,2%), usług konsumenckich (13,4%) oraz usług dla biznesu (11,6%).
Popularne lokalizacje: centrum i Służewiec
Najczęściej wybieranym przez najemców regionem Warszawy pozostaje centrum miasta. W 2024 roku to właśnie tam zrealizowano 40% wszystkich transakcji najmu. Popularnością cieszy się także Służewiec, który odpowiadał za 23% całkowitego wolumenu wynajętej powierzchni.
Służewiec, przez lata uznawany za jedno z głównych zagłębi biurowych w Warszawie, nadal przyciąga najemców, choć jego dominacja na rynku nieco osłabła w porównaniu z centrum. W tej lokalizacji coraz większe znaczenie mają biura oferujące wysoki standard i nowoczesne rozwiązania, które przyciągają zarówno duże korporacje, jak i firmy z sektora usług dla biznesu.
Pustostany w Warszawie
Poziom pustostanów na warszawskim rynku biurowym wynosi obecnie średnio 10,8%. W centrum miasta wskaźnik pustostanów spadł w drugim kwartale 2024 roku o 0,5 punktu procentowego do poziomu 9,1%. W innych częściach Warszawy średni poziom pustostanów wynosi 12,3%. Mimo wzrostu popytu, dostępność biur na niektórych obszarach stolicy pozostaje stosunkowo wysoka, co może sprzyjać negocjacjom na korzystniejszych warunkach dla najemców.
Perspektywy na drugą połowę 2024 roku
Większość planowanych na 2024 rok otwarć nowych biurowców miała miejsce w pierwszej połowie roku. W drugiej połowie 2024 roku spodziewane są nowe, mniejsze projekty biurowe, które mogą jednak nieco zmienić krajobraz rynku. Eksperci prognozują również, że w najbliższych miesiącach możemy obserwować kolejne modernizacje oraz projekty rewitalizacyjne.
Popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie powinien utrzymać się na stabilnym poziomie. Katarzyna Gajewska, dyrektorka w dziale badań i analiz rynku w CBRE, podkreśla, że w drugiej połowie 2024 roku może dojść do zawarcia kilku większych transakcji, co wpłynie na ostateczny bilans roku. Rynek biurowy w Warszawie wydaje się być dobrze przygotowany na ewentualne zmiany, a jego stabilność w dużej mierze zależy od kondycji gospodarczej oraz dalszych trendów w zakresie pracy zdalnej i hybrydowej.
Podsumowanie
Warszawski rynek biurowy pozostaje stabilny, pomimo spadku aktywności deweloperskiej i pewnych wyzwań związanych z rosnącymi kosztami oraz zmianami w preferencjach najemców. W stolicy wciąż powstają nowe biurowce, a istniejące budynki przechodzą modernizacje, co ma na celu dostosowanie ich do nowoczesnych standardów i oczekiwań rynku. Popyt na biura wzrasta, zwłaszcza w sektorze finansowym oraz w przemyśle i energetyce, co może sugerować, że Warszawa nadal przyciąga inwestorów i firmy z różnych branż.
Rynek biurowy w Warszawie w 2024 roku zmienia się dynamicznie, a dalszy rozwój nowych projektów, modernizacji oraz utrzymanie stabilnego popytu dają podstawy do optymistycznych prognoz na przyszłość.
