Warszawa: Biura w centrum stolicy cieszą się rosnącym popytem – gotowej powierzchni coraz mniej

Rynek biurowy w Warszawie w III kwartale tego roku odnotował wyraźny wzrost popytu na powierzchnie biurowe. Największym zainteresowaniem cieszyły się biura w centrum stolicy, szczególnie w zachodniej jego części, gdzie wynajęto niemal 30% całkowitej powierzchni biurowej w tym okresie. Łączna powierzchnia wynajęta w stolicy w trzecim kwartale wyniosła 176,1 tys. mkw. – wynika z danych CBRE. Wzrost popytu na biura w Warszawie jest szczególnie widoczny wśród dużych firm, które zaczynają mieć coraz trudniejszy dostęp do atrakcyjnych lokalizacji.

Najemcy, zauważając dynamiczny rozwój rynku, starają się zabezpieczyć przestrzeń biurową na długi czas przed faktyczną przeprowadzką, podpisując umowy przednajmu. Z danych CBRE wynika, że dwie z pięciu największych umów najmu w III kwartale dotyczyły właśnie przednajmu, zawartych w centrum miasta. Zjawisko to jest efektem wzrastającego zapotrzebowania na biura w najlepszych lokalizacjach, co sprawia, że powierzchnie w centralnych dzielnicach miasta szybko znikają z rynku.

Sektor usług dla biznesu, który jest jednym z głównych motorów napędowych popytu na biura w stolicy, wynajął w III kwartale 25% całkowitej powierzchni. Na drugim miejscu uplasowały się usługi finansowe, które zajęły 18% rynku. Z kolei bank Santander zawarł jedną z największych umów najmu, obejmującą aż 24,5 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Warto zauważyć, że w III kwartale tego roku 56% całkowitej wynajętej powierzchni stanowiły nowe umowy. Część z nich to przednajmy, które mimo niewielkiej liczby transakcji (zaledwie cztery) miały duży wpływ na ogólny wynik popytu. Renegocjacje umów najmu stanowiły 26% całkowitego popytu, a powierzchnie na użytek własny właściciela 11%. Z kolei ekspansje firm stanowiły 7% całkowitej powierzchni wynajętej w tym okresie.

Biura w budowie i modernizacje na rynku warszawskim

W okresie od lipca do września 2024 roku na warszawskim rynku biurowym oddano zaledwie 11,2 tys. mkw. nowej powierzchni. Zrealizowane projekty obejmowały lokalizacje poza centrum miasta, takie jak Bohema na Pradze oraz Viridis B na Ursynowie. Zgodnie z danymi, na koniec III kwartału 2024 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły niemal 6,265 mln mkw.

Poziom pustostanów w stolicy utrzymuje się na stabilnym poziomie, wynoszącym średnio niecałe 11%. Pustostany w centrum miasta są jednak mniejsze i wynoszą poniżej 9%, podczas gdy w okolicach Ronda Daszyńskiego osiągają one poziom 7,4%. Z danych wynika, że w najbliższych kwartałach może dojść do dalszego zmniejszenia dostępnej powierzchni biurowej w centrum Warszawy, co może doprowadzić do wzrostu cen wynajmu w tym rejonie.

Warto podkreślić, że liczba biur w budowie w stolicy rośnie. Obecnie w Warszawie wznoszonych jest 278,4 tys. mkw. nowych powierzchni biurowych, z czego 61 tys. mkw. to obiekty w trakcie modernizacji. Modernizowane są m.in. budynki w Lipowym Office Park oraz projekt Ghelamco – rewitalizacja dawnego budynku wydawnictwa Bellona, który już teraz przyciągnął pierwszego najemcę – Instytut Francuski. Zwiększenie powierzchni biurowych w modernizacji oraz nowych inwestycji powinno pomóc zaspokoić rosnące zapotrzebowanie na przestrzeń biurową w stolicy.

Rynek biurowy w Warszawie – stabilność i dalszy rozwój

Zainteresowanie biurami w Warszawie, mimo wciąż rosnącego popytu, pozostaje stabilne. Porównując wyniki za okres styczeń–wrzesień 2024 z analogicznym okresem roku ubiegłego, całkowity popyt na powierzchnie biurowe w stolicy w 2024 roku osiągnął 492,2 tys. mkw., co jest wynikiem niemal identycznym z rokiem poprzednim. Największy udział w tym popycie miały renegocjacje umów najmu, które stanowiły 43% całkowitej powierzchni wynajętej w 2024 roku. Na drugim miejscu znalazły się nowe umowy, które objęły ponad jedną trzecią rynku, co wskazuje na silny popyt na nowe biura.

Choć przednajmy i ekspansje firm stanowią nadal mniejszość, rośnie zainteresowanie wynajmem powierzchni w budynkach będących w trakcie budowy, a także chęć firm do rozwoju swojej działalności. Trendy na warszawskim rynku biurowym wskazują na dalszy rozwój, a dostępność biur w centrum stolicy może wkrótce stać się jeszcze bardziej ograniczona.

W perspektywie kolejnych kwartałów należy spodziewać się dalszego wzrostu zainteresowania biurami w Warszawie, a także wyraźnej presji na dostępność powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w rejonie centrum.