Brak gruntów hamuje rozwój mieszkaniówki i podbija ceny mieszkań
W Polsce problem z dostępnością odpowiednich działek pod zabudowę wielorodzinną staje się coraz poważniejszym wyzwaniem dla deweloperów. W ostatnich latach grunty dostępne na rynku systematycznie drożeją, a działki należące do państwa pozostają niewykorzystane, co w rezultacie przyczynia się do wzrostu cen mieszkań i destabilizacji rynku nieruchomości.
Działki na wagę złota
Wzrost cen ziemi pod zabudowę jest zjawiskiem ogólnokrajowym, szczególnie dotykającym duże miasta, gdzie brakuje działek w dogodnych lokalizacjach. Te, które jeszcze są dostępne, często zlokalizowane blisko centrum i posiadające odpowiednią infrastrukturę, drożeją w szybkim tempie. W ostatnich latach średni wzrost cen ziem pod zabudowę wyniósł około 20%, co bezpośrednio przekłada się na wzrost cen mieszkań.
Badania Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w 2023 roku aż 57% deweloperów odczuło trudności z nabyciem ziemi pod budowę, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z 34% rok wcześniej. Dodatkowo, dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że w 2023 roku wydano o ponad 20% mniej pozwoleń na budowę niż w roku poprzednim. W efekcie, oferta na rynku nieruchomości maleje, co prowadzi do pogłębiającej się przepaści między popytem a podażą.
Możliwe rozwiązania problemu
Deweloperzy od kilku lat sygnalizują problemy związane z brakiem dostępnych gruntów. W odpowiedzi na te trudności, rozważają różne rozwiązania, które mogłyby poprawić sytuację na rynku. Jednym z propozycji, która regularnie pojawia się w debacie publicznej, jest wprowadzenie podatku od niezabudowanych gruntów. Pomysł ten zakładałby, że właściciele działek, na których nie rozpoczęto budowy w ciągu kilku lat, musieliby płacić gminie podatek w wysokości 5% wartości nieruchomości. Choć koncepcja ta wraca co jakiś czas w dyskusjach, nie jest obecnie rozważana przez rządzących.
Coraz częściej inwestorzy zaczynają też interesować się gruntami już zabudowanymi, które można przekształcić na potrzeby nowych inwestycji. Takie działki, zlokalizowane często blisko centrum, oferują dobre połączenia komunikacyjne i infrastrukturę, co czyni je atrakcyjnymi dla deweloperów. Tomasz Stoga, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich i prezes PROFIT Development, podkreśla, że przekształcenie już zabudowanych działek staje się coraz bardziej popularnym rozwiązaniem w obliczu braku dostępnych terenów.
Jednak kluczowym postulatem deweloperów jest odblokowanie gruntów należących do Skarbu Państwa, które obecnie są „zamrożone” w Krajowym Zasobie Nieruchomości. Włączenie tych gruntów do obiegu rynkowego mogłoby znacznie zwiększyć dostępność ziem pod budownictwo mieszkaniowe, szczególnie że wiele z tych działek ma atrakcyjne lokalizacje i dostęp do infrastruktury. Chociaż takie rozwiązanie wymagałoby skomplikowanego i czasochłonnego procesu, mogłoby przynieść znaczące korzyści dla rynku nieruchomości.
Rosnące ceny mieszkań
Brak dostępnych gruntów stanowi jedną z głównych przyczyn rosnących cen mieszkań w Polsce. Programy wsparcia, takie jak „Bezpieczny kredyt” czy „Mieszkanie na start”, które z założenia mają ułatwić zakup mieszkania, w praktyce przyczyniają się do zwiększenia popytu, nie towarzyszy im jednak odpowiednie zwiększenie podaży. W efekcie rynek nieruchomości staje się coraz mniej stabilny, a ceny mieszkań rosną w szybkim tempie.
Tomasz Stoga sugeruje, że wprowadzając programy wsparcia, rząd powinien jednocześnie pracować nad rozwiązaniami, które zwiększą dostępność ziemi pod budownictwo wielorodzinne i uproszczą procedury administracyjne. Takie działania mogłyby pomóc w zrównoważeniu rynku i zahamowaniu wzrostu cen. Stoga proponuje również wprowadzenie limitu cen, w ramach którego wsparcie rządowe byłoby udzielane tylko na mieszkania o określonym maksymalnym koszcie za metr kwadratowy. Takie rozwiązanie mogłoby realnie pomóc osobom najbardziej potrzebującym, jednocześnie ograniczając gwałtowny wzrost cen.
Inne wyzwania branży deweloperskiej
Brak dostępnych gruntów to tylko jedno z wyzwań, z jakimi muszą mierzyć się deweloperzy. Długi czas oczekiwania na decyzje administracyjne oraz ich nieprzewidywalność, konieczność uzyskiwania dodatkowych uzgodnień i raportów, a także brak odpowiedniego dialogu z władzami miast to kolejne problemy, które znacząco wpływają na tempo realizacji inwestycji. Im dłużej trwa proces uzyskiwania niezbędnych pozwoleń, tym wyższe stają się finalne ceny mieszkań.
Stoga podkreśla, że udostępnienie większej liczby gruntów pod zabudowę, uproszczenie procedur administracyjnych oraz lepsza współpraca pomiędzy samorządami a deweloperami mogłyby przynieść korzyści zarówno firmom deweloperskim, jak i nabywcom mieszkań. Zwiększona podaż nieruchomości mogłaby także wpłynąć na zahamowanie wzrostu cen mieszkań, co jest jednym z kluczowych wyzwań na obecnym rynku nieruchomości w Polsce.
