Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce
W pierwszej połowie 2024 roku rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce wykazał oznaki ożywienia, szczególnie widoczne w drugim kwartale. Kluczowym czynnikiem była długo oczekiwana obniżka stóp procentowych, która wprowadziła bardziej przystępne finansowanie, co w konsekwencji pobudziło aktywność inwestorów.
Na koniec H1 2024 całkowity wolumen transakcji osiągnął 1,8 miliarda euro, co stanowiło dwukrotny wzrost rok do roku. Dwie największe transakcje – portfele CPI oraz Cromwella – odpowiadały za 45% tej wartości. Rynek biurowy zanotował pierwsze znaczące transakcje w miastach regionalnych, natomiast sektor handlowy zrealizował największą transakcję od pierwszego kwartału 2022 roku. Choć sektor magazynowy nadal czeka na większe transakcje, hotele zyskały na popularności, a rynek mieszkaniowy w Warszawie zamknął pięć transakcji.
Obniżka stóp procentowych daje nadzieję, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie działał na pełnych obrotach przez najbliższe 12 miesięcy. Dla dobrze przygotowanych inwestorów, którzy przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, nadchodzi okres intensywnej aktywności inwestycyjnej.
Sektor biurowy
Największą transakcją pierwszego półrocza 2024 roku w sektorze biurowym była sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management, która stanowiła największą transakcję na polskim rynku od trzeciego kwartału 2022 roku. Ta transakcja miała ogromny wpływ na wolumen sektora, który wyniósł 801 milionów euro.
Na rynkach regionalnych doszło do 6 z 22 transakcji, co oznacza znaczący wzrost w stosunku do wcześniejszych okresów, gdzie dominowały inwestycje w Warszawie. Przejęcie Krakowskiej 98 we Wrocławiu jest jednym z przykładów rosnącego zainteresowania inwestorów miastami regionalnymi. Dobrze prosperujące nieruchomości biurowe w tych lokalizacjach oferują atrakcyjne możliwości inwestycyjne, podczas gdy budynki w gorszym stanie są interesujące ze względu na swoją lokalizację i cenę.
Mimo rosnącej liczby transakcji na rynkach regionalnych, warszawski rynek biurowy nadal dominuje. Większość transakcji dotyczy aktywów typu „value-add” oraz oportunistycznych, co świadczy o ostrożnym podejściu inwestorów, którzy poszukują okazji do zakupu nieruchomości po atrakcyjnych cenach.
Sektor handlowy
Sektor handlowy odpowiadał za prawie 30% całkowitego wolumenu transakcji, głównie za sprawą imponującej sprzedaży portfela sześciu centrów handlowych Cromwell za 285 milionów euro. Była to największa transakcja w tym sektorze od pierwszego kwartału 2022 roku. Nowy gracz, Star Capital Finance z Czech, zadebiutował na polskim rynku, nabywając ten portfel, co dodatkowo podkreśla rosnącą aktywność inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE).
Część portfela CPI, w tym Centrum Handlowe Ogrody w Elblągu oraz Galeria Orkana w Lublinie, zostały sprzedane do Sona Asset Management. Oprócz transakcji portfelowych, odnotowano dwie transakcje pojedynczych centrów handlowych, co wskazuje na rosnącą dynamikę w tym sektorze. Parki handlowe stanowiły 21% wolumenu sektora handlowego, a Avison Young pośredniczył w ponad jednej trzeciej tych transakcji.
Sektor magazynowy
W sektorze magazynowym obserwujemy spowolnienie, wynikające z rozbieżności w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi oraz wciąż wysokimi kosztami finansowania. W pierwszej połowie 2024 roku zawarto 12 transakcji o łącznej wartości 294 milionów euro, co oznacza spadek o 33% w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Największą transakcją było nabycie Panattoni Park Poznań XI, podczas gdy sprzedaż dwóch Warsaw West Parks była jedyną transakcją portfelową.
Brak dużych transakcji portfelowych w sektorze magazynowym wynika z trwającego procesu adaptacji cen. Jednakże, obniżka stóp procentowych w strefie euro i potencjalnie w Stanach Zjednoczonych może pobudzić aktywność w tym sektorze pod koniec 2024 roku lub na początku 2025 roku.
Rynek mieszkaniowy (PRS)
Rynek mieszkaniowy w Polsce, szczególnie w Warszawie, odnotował pięć transakcji o łącznej wartości około 130 milionów euro. Inwestycje PRS (Private Rented Sector) zyskały na znaczeniu z powodu rosnącego niedoboru gruntów mieszkaniowych w dużych miastach. Inwestorzy coraz częściej decydują się na budowę obiektów PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, co pozwala na obniżenie kosztów, choć wiąże się z koniecznością płacenia VAT od dochodów z najmu.
Największą transakcją w sektorze mieszkaniowym w pierwszej połowie 2024 roku była inwestycja Heimstaden Wschodu Słońca z 400 lokalami PRS, realizowana przez Dantex w formule „forward funding”.
Perspektywy na przyszłość
Polska pozostaje stabilnym rynkiem o silnych fundamentach gospodarczych, co przyciąga europejskich inwestorów. W drugiej połowie 2024 roku spodziewane są kolejne istotne transakcje w różnych sektorach. Chociaż nie przewiduje się dużych projektów, liczba transakcji powinna znacznie wzrosnąć w stosunku do poprzedniego roku, co może sygnalizować dalszy rozwój rynku nieruchomości komercyjnych w kolejnych latach.
