Zwrot czy chwilowy wzrost inwestycji?
W ostatnich miesiącach rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce zanotował znaczący wzrost wartości transakcji, choć nowych inwestycji wciąż jest stosunkowo mało. W drugim kwartale 2024 roku wartość transakcji na tym rynku wzrosła czterokrotnie w porównaniu do pierwszego kwartału. W ujęciu rocznym, wartość inwestycji w pierwszej połowie 2024 roku była dwukrotnie wyższa niż rok wcześniej. Nie tylko Polska, ale i cały region Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) zanotował wyraźnie większe zainteresowanie inwestorów w porównaniu z innymi częściami Europy i świata.
Jednym z czynników sprzyjających tej intensyfikacji inwestycji był czerwcowy spadek stóp procentowych w Europie, co stworzyło nadzieję na dalsze obniżki, co z kolei mogłoby zredukować koszty finansowania inwestycji. Bartłomiej Zagrodnik, prezes Walter Herz, zauważa, że przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości inwestorzy analizują nie tylko koszty finansowania, ale także potencjał wzrostu czynszów, popyt na rynku najmu oraz ogólne możliwości ekonomiczne lokalizacji.
Strategiczne podejście do inwestycji
Według Zagrodnika, od wiosny tego roku w Polsce pojawiło się wyraźne ożywienie na rynku inwestycyjnym, szczególnie w miastach regionalnych i mniejszych miejscowościach, gdzie koszty wejścia są mniejsze, a lokalny popyt duży. Widoczne jest także rosnące zainteresowanie działkami inwestycyjnymi pod projekty wielofunkcyjne, które łączą przestrzenie mieszkalne, biurowe i handlowe, co maksymalizuje potencjalne zwroty z inwestycji. Duże zapotrzebowanie na grunty pod Data Center ograniczają jednak wymagania dotyczące dostępu do energii elektrycznej.
Zrównoważony rozwój i zgodność z wytycznymi ESG (Environmental, Social, Governance) stają się coraz ważniejsze przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Widać też, że inwestorzy preferują grunty o długoterminowym potencjale rozwojowym, szczególnie te w miejscach, które mogą zyskać na poprawie infrastruktury. Inwestorzy zachowują jednak ostrożność, co prowadzi do bardziej skrupulatnych analiz due diligence. Co istotne, rośnie udział polskich inwestorów na rynku, a ich udział w zakupach w sektorze nieruchomości wyniósł już kilkanaście procent.
Biura i handel na celowniku
Na polskim rynku dominują obecnie inwestorzy z regionu, zwłaszcza z Czech. Coraz częściej pojawiają się też nowe podmioty inwestycyjne. W ostatnich miesiącach inwestorzy najczęściej inwestowali w budynki biurowe oraz obiekty handlowe, w tym głównie w parki handlowe. Na rynku przeważają inwestorzy oportunistyczni i ci poszukujący aktywów typu value-add, które mają potencjał wzrostu wartości. Natomiast duzi gracze instytucjonalni, nastawieni na zakup aktywów typu core, wstrzymują się od inwestycji, czekając na tańsze finansowanie.
Na rynku biurowym pojawiły się transakcje dotyczące budynków typu prime, choć największym powodzeniem cieszyły się biurowce typu value-add. W ostatnich miesiącach właścicieli zmieniały biurowce nie tylko w Warszawie, ale także w głównych miastach regionalnych. Z kolei na rynku magazynowym, który przez ostatnie lata cieszył się dużym popytem, wartość transakcji spadła o jedną trzecią w porównaniu z pierwszym półroczem 2023 roku. Inwestorzy koncentrują się obecnie na nowoczesnych obiektach, które spełniają wymogi ESG i są zlokalizowane w głównych hubach logistycznych.
Perspektywy nowych inwestycji
Rynek transakcji inwestycyjnych w Polsce odzyskuje swoją dynamikę. Pytanie pozostaje, czy za wzrostem transakcji pójdzie także ożywienie w zakresie realizacji nowych projektów inwestycyjnych. Eksperci z Walter Herz są optymistyczni i prognozują wzrost inwestycji, zwłaszcza w projektach mixed-use oraz w sektorze mieszkań na wynajem (PRS).
Jednak w sektorze biurowym i magazynowym, schłodzenie popytu doprowadziło do spadku liczby realizowanych inwestycji. W pierwszym półroczu tego roku na warszawskim rynku pojawiło się jedynie 65 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, a w regionach oddano do użytku nieco ponad 60 tys. mkw. Z kolei w sektorze magazynowym zasoby zwiększyły się o 1,6 mln mkw., co oznacza spadek o jedną trzecią w porównaniu z rokiem ubiegłym. Obecnie w budowie pozostaje ponad 2 mln mkw. powierzchni magazynowych.
Jedynym sektorem, który rozwija się w regularnym tempie, jest sektor handlowy. W pierwszej połowie 2024 roku zasoby handlowe wzrosły o 195 tys. mkw., a kolejne 400 tys. mkw. jest w trakcie realizacji.
Pomimo wzrostu transakcji inwestycyjnych, rynek wciąż czeka na ożywienie w zakresie nowych projektów, co będzie kluczowe dla dalszego rozwoju sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce.
